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房地产估价的六大应用场景

发表时间:2019-10-31 19:15:09  浏览次数:3187  
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房地产具有不可移动、使用寿命长、价值大、保值增值的特点,是一种很好的抵押物。因此,当企业和个人向银行申请贷款时,银行往往要求贷款人用其合法房地产提供担保,以降低自身风险,而贷款额一般低于提供担保的房地产价值。为了确定担保房地产的价值,银行需要向专门的房地产评估机构寻求报告,作为贷款限额的参考。房地产抵押对房地产估价的需求可以概括如下:

(1)初始抵押评估,即无抵押房地产抵押的,应当评估该房地产的抵押价值。

(二)再抵押估价:抵押房地产需要再抵押的,应当评估房地产的抵押价值。《担保法》第35条规定:“财产抵押后,财产价值大于有担保债权余额的,可以再次抵押,但不得超过余额。”

(3)续抵押估价,即在抵押贷款到期后,如果抵押贷款继续抵押给同一抵押权人,则评估房地产的抵押价值。

(4)抵押期评估是指根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化和披露相关信息的需要,定期或在房地产市场价格快速变化时,对抵押房地产的市场价格或市场价值和抵押价值进行重新评估。

(五)抵押房地产处置评估,即债务人未按当事人约定履行到期债务或实现抵押权,需要折价或拍卖或出售抵押房地产的,应当为折价或拍卖或出售提供相关的价值参考依据,评估房地产的市场价值等。

目前,中国共有10种与房地产相关的税种,其中5种是专门为房地产设立的税种,即财产税、城市土地使用税、耕地占用税、契税和土地增值税。另外五种是具有一般调节功能的税种,即营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税和印花税。为了防止偷税漏税和不公平税收,税务机关需要掌握真实可靠的房地产价值,需要科学公平的税收价值来说服纳税人。纳税人认为应税价值不合理的,也可以委托房地产评估机构进行评估,以说服税务机关调整应税价值。

例如,契税是一种在土地和房屋所有权转移时向接受者征收的税。其征税依据是:①出售国有土地使用权、出售土地使用权和出售房屋都是交易价格。交易价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关应当参照市场价格核定。(2)土地使用权出让和房屋出让应参照土地使用权出让和房屋买卖的市场价格,经征收机关批准。(3)土地使用权和房屋的交换是土地使用权和房屋交换价格之间的差额。因此,在上述需要税务机关参照市场价格批准税收计算依据的情况下,通常需要计算房地产的市场价格或评估房地产的市场价值,为税务机关批准计算依据提供参考依据。

另一个例子是,土地增值税是对转让房地产增值额征收的一种税。增值税是纳税人转让房地产所得减去规定扣除项目金额后的余额。纳税人可以隐瞒或者伪造房地产交易价格,如实提供扣除额。为此,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(1993年12月13日中华人民共和国国务院令第138号)第九条规定:“纳税人有下列情形之一的,按房地产评估价格征收: (一)隐瞒或者谎报房地产交易价格的;(二)扣除项目金额不真实的;(三)转让房地产的成交价格无正当理由低于房地产评估价格。”可见,在征收土地增值税的许多方面,房地产估价都需要提供相关的参考依据。

尽管房地产风险较小,但也不是没有风险。自然灾害和事故造成房屋损坏的可能性始终存在。一旦这种可能性变成现实,将会给房主带来经济损失,甚至人员伤亡。因此,为了规避风险,减少经济损失,有必要购买房地产保险。所谓房地产保险,主要是指在房屋设计、建造、销售、消费和服务环节中,以房屋及其相关利益和责任为保险主体的保险。对大多数人来说,购买保险主要意味着购买房地产和财产保险。

房地产保险需要房地产估价。首先,保险标的的实际价值需要在投保时进行评估,为投保人和保险人就保险标的的保险价值和金额达成一致提供参考。二是保险事故发生后,有必要对保险事故造成的财产损失进行评估,为保险人确定赔偿金额提供参考。此外,如果保险期间保险标的的保险价值明显下降,则需要对保险标的的保险价值进行评估,为采取相关补救措施提供参考依据。

房地产是生活、生产和其他活动中不可或缺的基本要素。为了公共利益的需要,国家有时不得不征用或征用公民和法人的房地产。虽然征用或征用是为了公共利益,但不是免费的,必须依法予以补偿。要确定补偿金额,有必要根据房地产估价机构的估价情况为其提供参考。具体而言,为实施货币补偿,应评估被拆迁房屋的房地产价值,为确定货币补偿金额提供依据;实施房屋产权调换补偿,应当对被拆迁房屋的房地产市场价值和被调换房地产的市场价值进行评估,为计算房屋产权调换差价提供依据。

房地产通常是家庭财产中最重要的部分。离婚、继承和分居通常涉及房地产分割。然而,房地产一般不适合采用房地产分割的方法。第一个原因是,通常很难分割房地产或使用中的房地产。第二个原因是,如果房地产被分割,房地产的效用将受到严重损害,房地产的价值将受到损害。因此,通常采用折扣、拍卖或出售的方法,然后将从折扣、拍卖或出售中获得的价格进行分割。例如,当一对夫妇离婚时,把原来的普通房子分成两半是不合适的。在大多数情况下,其中一方获得房子,另一方以现金或现金等价物支付房子市场价值的另一半。在这种情况下,双方通常委托房地产评估机构对房屋进行评估。

有时,即使可以采用房地产分割的方法,由于房地产质量参差不齐,分割后现金或现金等价物通常需要“多退少补”。例如,土地应该平均分配。首先,土地应根据价值的平均分布划分为不同的区域。第二,土地应先按面积平均分配,然后现金或现金等价物应根据分配部分之间的差异“多退少补”。通常很难根据价值的平均分布将房屋划分为不同的区域,也很难根据面积的平均分布来划分房屋。通常,房屋首先根据性质被分成实物,然后现金或现金等价物根据它们的不同被“多退少补”。这些都要求房地产估价提供价值参考依据。

各类房地产损害赔偿要求房地产估价为确定赔偿金额提供参考依据。房地产损害赔偿有多种类型,主要包括:

(1)相邻建筑因施工不慎而损坏,如房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等。,导致相邻房地产价值的减值。

(2)新建建筑影响通风、采光、日照、景观等,导致相邻房地产价值受损。邻近建筑的。

(三)污染他人房地产,损害他人房地产价值的。例如,房地产受到辐射和噪音的污染,房地产中的土壤、水和空气受到污染,房地产受到频繁振动的影响。

(四)因城乡规划修改给房地产业主和其他人的合法权益造成损失的。

(5)因工程质量缺陷导致房地产价值受损或给买方造成损失的。例如,预售商品房交付后发现存在工程质量问题(如墙体开裂、层高、室内空气质量等)。不符合合同约定的标准或者不符合国家标准)。

(六)因不履行合同而中止或者延期他人项目,给他人造成损失的。

(七)因虚假查封等不当限制房地产权利行使给房地产权利人造成损失的。

(八)异议登记不当造成房地产权利人损害的。

(九)因非法批准征用土地给当事人造成损失的。

(十)其他房地产损害赔偿。

上述各种房地产损害赔偿需要对受损房地产的价值减损及相关经济损失进行评估,为和解、调解、仲裁、诉讼等提供参考依据。确定赔偿金额。

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